υπό έκδοση: "Επικαιροποιημένες Φορολογικές Σημειώσεις '18"

άρθρα & ανακοινώσεις

28-09-2016

Φορολογία ακινήτων: Μέθοδος υπολογισμού κύριου φόρου ΕΝΦΙΑ [2 από 2]

Φορολογία ακινήτων: Μέθοδος υπολογισμού κύριου φόρου ΕΝΦΙΑ [2 από 2]

 

Δευτερεύουσας σημασίας περιπτώσεις-  Τα ειδικά κτήρια

                Η πιο πάνω ανάλυση που παραθέσαμε, αφορά και τη μεγάλη πλειοψηφία των κτισμάτων. Για τους σκοπούς του ΕΝΦΙΑ, όμως υπάρχει και μια κατηγορία ακινήτων που λογίζονται ως ειδικά κτήρια:

 

  • Τα βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτήρια 
  • Οι σταθμοί αυτοκινήτων
  • Τα ξενοδοχεία και γενικά οι τουριστικές εγκαταστάσεις – νοσηλευτήρια και ευαγή ιδρύματα
  • Τα εκπαιδευτήρια
  • Οι αθλητικές εγκαταστάσεις
  • Μουσεία, θέατρα, κινηματογράφοι, συνεδριακά κέντρα, αίθουσες διαλέξεων, συναυλιών, εκθεσιακά κέντρα 
  • Τα γεωργικά και κτηνοτροφικά κτήρια αποθηκών

 

 

7.9 /  Σε αυτές τις ειδικές περιπτώσεις, έχουμε ως στοιχεία προσδιορισμού δύο επιπρόσθετους συντελεστές:

α) Το / Συντελεστή Απομείωσης Επιφάνειας (Σ.Α.Ε.) /  κτίσματος.

προκειμένου για κύριους χώρους ειδικών κτηρίων, (ο οποίος εφαρμόζεται ανά κλιμάκιο επιφάνειας στο οποίο αντιστοιχεί), λαμβάνουμε υπόψη τον πίνακα που ακολουθεί:

 

Κλιμάκιο

Συντελεστής Απομείωσης

Επιφάνειας (τ.μ.)

Επιφάνειας (Σ.Α.Ε.)

0 – 500

1,00

500,01 – 1.500

0,80

1.500,01 – 3.000

0,75

3.000,01 – 5.000

0,65

5.000,01-10.000

0,55

10.000,01 – 25.000

0,45

25.000,01- 50.000

0,35

50.000,01 και άνω

0,25

 

β) το  Συντελεστή Ειδικών Κτηρίων (Σ. Ε. Κ.), ο οποίος ορίζεται σε 0,5.

>> Δεν εφαρμόζεται ο συντελεστής ειδικών κτηρίων, όταν ήδη χρησιμοποιείται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων.

>> Για τα κτήρια αγροτικής χρήσης, ο συντελεστής ειδικών κτηρίων και ο συντελεστής βοηθητικών χώρων ορίζονται σε μηδέν (0). Είναι εμφανές εδώ ότι πρόκειται για περιπτώσεις ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ.

 

Τελικός Προσδιορισμός Κύριου Φόρου για τα ειδικά κτήρια:

 

Επιφάνεια κτίσματος (τ.μ.)

 

[x] Βασικός Φόρος (Β.Φ.)

[x]Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (Σ.Π.Κ.)

[x]Συντελεστής Ορόφου ή Μονοκατοικίας (Σ.Ο. ή Σ.Μ.)

[x]Συντελεστής Πρόσοψης

[x]Συντ. βοηθητικών χώρων (αν υπάρχουν) (Σ.Β.Χ.)

[x]Συντ. ημιτελούς κτίσματος (όπου εφαρμόζεται)- (Σ.Η.Κ.)

 

 


Υπολογισμός κύριου φόρου για οικόπεδα και γήπεδα

 

Ο κύριος φόρος που αναλογεί στα δικαιώματα επί των γηπέδων εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού (οικόπεδα) ή των γηπέδων εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού (γήπεδα) υπολογίζεται σύμφωνα με τις επόμενες παραγράφους:


Για τα οικόπεδα:

α) Το γήπεδο που βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης ή εντός οικισμού θεωρείται οικόπεδο. Βασικός προσδιοριστικός παράγοντας για τον τελικό καθορισμό της αξίας, είναι η τιμή ζώνης –βάσει της οποίας εντάσσεται στην ανάλογη Φορολογική Ζώνη. Δευτερευόντως, πολύ σημαντικός για τον τελικό προσδιορισμό της αξίας είναι ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.)

 

Η φορολογική ζώνη και ο συντελεστής φόρου προσδιορίζονται με βάση τη μοναδιαία αξία του οικοπέδου, σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα που περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο:

Μοναδιαία

Φ.Ζ.

Συντελεστής

Παλιός

Αξία (€/μ2)

 

φόρου (€/μ2)

συντελεστής

0,01 – 2,00

01

0,0037

0,003

2,01 – 4,00

02

0,0075

0,006

4,01 – 6,00

03

0,0125

0,010

6,01 – 10,00

04

0,0185

0,015

10,01 – 14,00

05

0,0285

0,023

14,01 – 20,00

06

0,0375

0,030

20,01 – 50,00

07

0,0750

0,060

50,01 – 75,00

08

0,1490

0,120

75,01 – 100,00

09

0,1850

0,150

100,01 – 150,00

10

0,2470

0,200

150,01 – 200,00

11

0,3700

0,300

200,01 – 300,00

12

0,5550

0,450

300,01 – 400,00

13

0,7400

0,600

400,01 – 500,00

14

0,9900

0,800

500,01 – 600,00

15

1,2500

1,000

600,01 – 700,00

16

1,6000

1,300

700,01 – 800,00

17

1,8500

1,500

800,01 – 900,00

18

2,0950

1,700

900,01 – 1.000,00

19

2,3500

1,900

1.000,01- 1.500,00

20

3,1000

2,500

1.500,01- 2.000,00

21

3,7000

3,000

2.000,01- 3.000,00

22

4,9500

4,000

3.000,01- 4.000,00

23

7,400

6,000

4.000,01- 5.000,00

24

9,2500

7,500

5.000,01 +

25

11,2500

9,000

 

Ως Μοναδιαία Αξία του οικοπέδου ανά τετραγωνικό μέτρο ορίζεται ο λόγος της φορολογητέας αξίας του οικοπέδου προς τη συνολική επιφάνειά του.

 

Τελικός Προσδιορισμός Κύριου Φόρου για τα Οικόπεδα:

Επιφάνεια οικοπέδου (τ.μ.)

 

[x] Συντελεστής Φόρου (Σ.Φ.)

 

 

 

 

 

 

 

 

Όσον αφορά το συντελεστή πρόσοψης ισχύει μία από τις παρακάτω επιλογές:


Συντελεστής Πρόσοψης  (Σ.Π.), `

Συντελεστής Πρόσοψης

 

1

για πρόσοψη σε μία μόνο οδό

1,08

για προσόψεις α) σε δύο ή περισσότερες οδούς ή β) σε οδό και πλατεία

0,80

Αν δεν υπάρχει πρόσοψη σε οδό


7.14 /  Περίπτωση που χρήζει βέβαια ειδικής αναφοράς είναι αν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα. Τότε λοιπόν, επιβάλλεται κύριος φόρος για το υπόλοιπο της συνολικής επιφανείας του οικοπέδου, και αφού πρώτα, αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, που αναλογεί στο συντελεστή αξιοποίησης αυτού, με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο. Διαγραμματικά θα εμφανίζαμε το παραπάνω ως εξής:

 

 

Επιφάνεια οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ΕΝ.Φ.Ι.Α. όταν υπάρχει κτίσμα =

 

Συνολική Επιφάνεια οικοπέδου (τ.μ.)

 

[-μείον] Επιφάνεια οικοπέδου που αναλογεί στο Σ.Α.Ο., με βάση τη δόμηση που έχει πραγματοποιηθεί

 

 

 

 

 

 

>> Στην περίπτωση εκείνη, που το κτίσμα έχει ηλικία εκατό (100) ετών ή μεγαλύτερη, θεωρείται ότι ο Σ.Α.Ο. έχει εξαντληθεί.

 

 

 

Τελικός προσδιορισμός Κύριου Φόρου για τα οικόπεδα

Ο κύριος φόρος ισούται με το γινόμενο της επιφάνειας και του συντελεστή φόρου:

Γινόμενο Συντελεστή Οικοπέδου

 

[x] Συνολική τιμή εκκίνησης οικοπέδου

[x] Συντελεστής Πρόσοψης

[x] Επιφάνεια Οικοπέδου σε τ.μ.

 

 

 

 

 

 

Προσδιορισμός Κύριου Φόρου για τα Γήπεδα (αγροτεμάχια)

Ο Βασικός Συντελεστής Φορολογίας, καθορίζεται σε 0,001 του ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (1 ευρώ ανά στρέμμα).

Παράλληλα όμως, εφαρμόζεται μια σειρά από διάφορους συντελεστές, ώστε να προκύψει η αξία του γηπέδου και ο τελικός υπολογισμός του φόρου.

 

Συντελεστές

  • Θέσης
  • Χρήσης
  • Άρδευσης
  • Απαλλοτρίωσης
  • Ύπαρξης κατοικίας

 

> Συντελεστής Θέσης (Σ.Θ.).

Ορίζεται ανάλογα με τη θέση που αντιστοιχεί στην ελάχιστη Αρχική Βασική Αξία[1] (Α. Β. Α.) της Δημοτικής Ενότητας στην οποία ανήκει το γήπεδο, και σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

 

Αρχική Βασική Αξία (Α.Β.Α.) (€/μ2)

 

Συντελεστής

Θέσης (Σ.Θ.)

0,1 – 0,49

1,0

0,5 – 0,99

1,1

1 – 1,99

1,2

2 – 2,99

1,3

3 – 4,99

1,5

5 – 6,99

1,7

7 – 9,99

2,0

10 – 14,99

2,3

15 – 19,99

2,5

20 +

3,0

 

 

> Συντελεστής Χρήσης (Σ.Χ.)

Ορίζεται ανάλογα με τη χρήση του γηπέδου, σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

Χρήση γηπέδου

Συντελεστής

 

Χρήσης (Σ.Χ.)

Δάσος ή δασική έκταση

0,1

Βοσκότοπος/Χέρσες μη καλλιεργήσιμες εκτάσεις

0,5

Καλλιέργειες (μονοετείς ή δενδροκαλλιέργειες) Αγρανάπαυση καλλιεργήσιμων εκτάσεων

2,0

Μεταλλείο – Λατομείο

5,0

Υπαίθρια Έκθεση/ Χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων & αναψυχής

8,0


>>  Συντελεστής Άρδευσης (Σ.Αρ.), ο οποίος ορίζεται σε 1,1.

>>  Συντελεστής Απαλλοτρίωσης, (Σ.Απ.), ο οποίος ορίζεται σε 0,75.

>>  Συντελεστής Κατοικίας (Σ. Κ.), ο οποίος ορίζεται ίσος με 5, αν υπάρχει κατοικία εντός του γηπέδου.

 

Ειδικές περιπτώσεις:

Αν ο φορολογούμενος,  η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του, δεν έχουν εμπράγματα δικαιώματα της παραγράφου 2 του άρθρου 1 σε άλλη κατοικία και ταυτόχρονα, η κατοικία που υπάρχει στο γήπεδο έχει επιφάνεια κύριων χώρων μικρότερη των εκατόν πενήντα τετραγωνικών μέτρων (150 μ2), ο συντελεστής κατοικίας δεν εφαρμόζεται.


Ανώτερο πλαφόν συντελεστή κατοικίας:

«Ο συντελεστής κατοικίας εφαρμόζεται στη συνολική επιφάνεια του γηπέδου, χωρίς να αφαιρείται η επιφάνεια του κτίσματος. Αν το γήπεδο έχει επιφάνεια άνω των δέκα χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων (10.000 μ2), ο συντελεστής εφαρμόζεται μέχρι και τις δέκα χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα».

 

 

Τελικός προσδιορισμός Κύριου Φόρου για τα γήπεδα

Επιφάνεια γηπέδου (τ.μ.)

 

[x] Βασικός Συντελεστής Φορολογίας (Β.Σ.Φ.)

[x] Συντελεστής Θέσης (Σ.Θ.)

[x]Συντελεστής Χρήσης (Σ.Χ.)

[x]Συντελεστής Άρδευσης (Σ.Αρ.)

[x]Συντ. Απαλλοτρίωσης  (Σ.Απ.) (όπου εφαρμόζεται)

[x]Συντελεστής κατοικίας (Σ.Κ.) (όπου εφαρμόζεται)

 

 

Ειδικό καθεστώς ισχύει για τα γήπεδα που υπάγονται σε Βιομηχανικές Περιοχές και Επιχειρηματικά Πάρκα[2]. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο κύριος φόρος ισούται με το γινόμενο της επιφάνειας του γηπέδου επί το βασικό συντελεστή φορολογίας του πρώτου εδαφίου της παρούσας παραγράφου.

[1] Η ελάχιστη Αρχική Βασική Αξία (Α. Β. Α.) λαμβάνεται όπως ορίζεται κάθε φορά στις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών που εκδίδονται κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 41Α του ν. 1249/1982.

[2] Όπως αυτές καθορίζονται με σαφήνεια από τις διατάξεις α) του άρθρου 1 του ν. 4458/1965 (Βιομηχανικές Περιοχές) ή β) των άρθρων 1 και 29 του ν. 2545/ 1997 (Βιομηχανικές Επιχειρηματικές Περιοχές) ή γ) του άρθρου 41 του ν. 3982/2011 (Επιχειρηματικά Πάρκα).