coming soon / νέες θεματικές ενότητες στο tsenos.gr

άρθρα & ανακοινώσεις

26-09-2016

Φορολογία ακινήτων: Μέθοδος υπολογισμού κύριου φόρου [1 από 2]

Φορολογία ακινήτων: Μέθοδος υπολογισμού κύριου φόρου [1 από 2]

Κύριος φόρος προκύπτει για το σύνολο των εμπράγματων δικαιωμάτων. Αφορά όλους τους υπόχρεους, από το πρώτο κιόλας ακίνητο και χωρίς αφορολόγητο όριο.  Σε συμπληρωματικό φόρο υπόκειται ο υπόχρεος που η αξία των ακινήτων του υπερβαίνει –πλέον, από φέτος- τις 200.000 €.


Προσδιοριστικοί παράγοντες

Για τον υπολογισμό του κύριου φόρου, λαμβάνονται υπόψη οι παρακάτω, βασικοί προσδιοριστικοί παράγοντες:

1) Η γεωγραφική θέση του κτίσματος. Ανάλογα με την τιμή ζώνης της περιοχής, όπως αυτές έχουν προσδιοριστεί από το Υπ.Οικ., γίνεται κατάταξη του κτίσματος σε αντίστοιχη φορολογική ζώνη (Φ.Ζ.).

2) Η επιφάνεια[1] σε τετραγωνικά μέτρα.

3) Η χρήση των χώρων. Η βασική διάκριση βεβαίως είναι σε κύριους και βοηθητικούς χώρους. Εννοείται, ότι αυτός ο διαχωρισμός δεν είναι αυθαίρετος. Ο προσδιορισμός κάποιων χώρων ως βοηθητικών γίνεται βάσει των εγκυκλίων που ψηφίζονταν κατά καιρούς και καθόριζαν τον τύπο και το περιεχόμενο των δηλώσεων του εντύπου Ε9.

4) Η παλαιότητα του κτίσματος. Προκύπτει από τη διαφορά μεταξύ του έτους φορολογίας και του έτους έκδοσης της νεότερης οικοδομικής άδειας[2].

 

 

 

Υπολογισμός 1ος:

Ζητούμενο= Βασικός Φόρος Προσδιορίζουμε τον Βασικό Φόρο (Β.Φ.), ανά φορολογική ζώνη (Φ.Ζ.), όπως προκύπτει από την αντιστοίχηση της τιμής ζώνης. Για τον προσδιορισμό αυτό χρησιμοποιούμε τον παρακάτω πίνακα που εμπεριέχεται στο Νόμο.

 

Τιμή Ζώνης (€/μ2)

Φ.Ζ.

Βασικός Φόρος (Β.Φ.) (€/μ2)

0 – 500

1

2,00

501 – 750

2

2,80

751 – 1.000

3

2,90

1.001 – 1.500

4

3,70

1.501 – 2.000

5

4,50

2.001 – 2.500

6

6,00

2.501 – 3.000

7

7,60

3.001 – 3.500

8

9,20

3.501 – 4.000

9

9,50

4.001 – 4.500

10

11,10

4.501 – 5.000

11

11,30

5.001 +

12

13,00

Η τιμή ζώνης, παρότι δεν αναγράφεται στο εκκαθαριστικό, παραμένει ως ένας δείκτης κλειδί για τον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου.

 

 

Υπολογισμός 2ος :

Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος  (Σ.Π.Κ.), όπως προκύπτει από τον παρακάτω πίνακα:

 

Παλαιότητα

Συντελεστής Παλαιότητας

 

Κτίσματος (Σ.Π.Κ.)

26 έτη και άνω

1,00

20 έως και 25 έτη

1,05

15 έως και 19 έτη

1,10

10 έως και 14 έτη

1,15

5 έως και 9 έτη

1,20

Μέχρι και 4 έτη

1,25

Για τα κτήρια[3] που ανεγέρθηκαν πριν το 1930 εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,8.

Για τα κτήρια με παλαιότητα άνω των εκατό (100) ετών εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,6.

 


Υπολογισμός 3ος  / Όροφος- Συντελεστής Μονοκατοικίας//

# Συντελεστής Ορόφου (Σ.Ο.), σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

Όροφος

Συντελεστής

 

Ορόφου (Σ.Ο.)

Υπόγειο

0,98

Ισόγειο και 1ος

1,00

2ος και 3ος

1,01

4ος και 5ος

1,02

6ος και άνω

1,03


Σε περίπτωση που το κτίσμα εκτείνεται σε περισσότερους από έναν ορόφους, ως Συντελεστής Ορόφου λαμβάνεται εκείνος του υψηλότερου ορόφου.

Δεν εφαρμόζεται Συντελεστής Ορόφου στα ειδικά κτήρια και τις μονοκατοικίες.


>> Προκειμένου για μονοκατοικία, εφαρμόζεται Συντελεστής Μονοκατοικίας  (Σ.Μ.), ο οποίος ορίζεται σε 1,02.

 

 

 

 

4ος υπολογισμός και προσδιορισμός δεδομένων:

Λοιποί Βασικοί Συντελεστές

 

Συντελεστής Πρόσοψης  (Σ.Π.)

 

Συντελεστής Πρόσοψης

 

1

για μηδενικό αριθμό προσόψεων

1,01

κτήρια με μία πρόσοψη

1,02

κτήρια με δύο ή περισσότερες προσόψεις

Δεν εφαρμόζεται συντελεστής πρόσοψης στους βοηθητικούς χώρους και στα ειδικά κτήρια.


 Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων  (Σ. Β. Χ.): Ορίζεται σε 0,1.

 Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων  (Σ.Η.Κ.): Ορίζεται σε 0,4 και εφαρμόζεται στα ημιτελή κτίσματα, ανεξαρτήτως σταδίου κατασκευής, με την προϋπόθεση ότι:

α) Το ακίνητο δεν είχε ποτέ ηλεκτροδοτηθεί και είναι κενό ή

β) ηλεκτροδοτείται με εργοταξιακό ηλεκτρικό ρεύμα, δεν είχε ποτέ άλλη παροχή ρεύματος πλην της εργοταξιακής και είναι κενό.

 

 

 Τελικός Προσδιορισμός Κύριου Φόρου:


                Ο κύριος φόρος για τα δικαιώματα επί των κτισμάτων, εκτός των ειδικών κτηρίων, ισούται 1) με το γινόμενο της επιφάνειας, 2) του βασικού φόρου, 3) του συντελεστή παλαιότητας κτίσματος, 4) του συντελεστή ορόφου ή μονοκατοικίας, 5) του συντελεστή πρόσοψης, 6) του συντελεστή βοηθητικών χώρων και 7) του συντελεστή ημιτελούς κτίσματος. Μπορούμε να σχηματοποιήσουμε αυτά τα δεδομένα, δημιουργώντας τον παρακάτω πίνακα:

 

Επιφάνεια κτίσματος (τ.μ.)

 

[x] Βασικός Φόρος (Β.Φ.)

[x]Συντελεστής ειδικών κτηρίων (Σ.Ε.Κ.)

[x]Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (Σ.Π.Κ.)

[x]Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας (Σ.Α.Ε.)

[x]Συντ. βοηθητικών χώρων (αν υπάρχουν)- (Σ.Β.Χ.)

[x]Συντ. ημιτελούς κτίσματος (όπου εφαρμόζεται)- (Σ.Η.Κ.)

 

[1] Προκειμένου για ειδικά κτήρια, όπως αυτά καταγράφονται σε επόμενο κεφάλαιο, η επιφάνεια απομειώνεται με την εφαρμογή Συντελεστή Απομείωσης Επιφανείας (Σ.Α.Ε.).

[2] Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, ως έτος έκδοσής της λαμβάνεται το έτος κατασκευής το οποίο προκύπτει από δημόσιο έγγραφο. Αν το έτος κατασκευής δεν προκύπτει από δημόσιο έγγραφο ή από τη δήλωση στοιχείων ακινήτων, ως έτος έκδοσης της άδειας λαμβάνεται το έτος κατά το οποίο δηλώθηκε το κτίσμα με την υποβολή προς τη Φορολογική Διοίκηση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων.

[3] Αναγράφουμε τη λέξη κτήρια με «η» (και όχι με «ι» όπως καταγράφεται στο κείμενο του Νόμου), θεωρώντας πιο σωστή αυτήν την εκδοχή. Ετυμολογικά το κτήριο προέρχεται από τη λέξη «κατοικώ».